故事是这样的：
李老板看中了一个好项目，而手上现金又不足，李老板想到自己名下还有一些房产，就计划以房产来投资。房产投资的涉税问题李老板是不清楚的，所以他找到了“好会计”小王咨询，作为一个精通财税的好会计，小王给出了以下意见：
一、 以房产投资
公司法第28条：在以土地使用权、房屋进行出资的情况下，出资股东应当及时将土地使用权、房屋所有权变更至所设立的公司名下。
二、 以房产投资的涉税问题
以货币性资产对外投资不涉税，以非货币性资产对外投资涉税，需要“视同销售”
视同销售是指在会计上不作为销售核算，而在税收上作为销售，确认收入计缴税金。
举个例子：李老板将自己房产对外投资，在税法上就要视同以下二个步骤：
步骤1：将房产销售变现；
步骤2：将销售变现所获资金进行投资；
其中，步骤1涉税，而步骤2不涉税
增值税
营改增后，销售不动产属于增值税应税范围，需要缴纳增值税。而个人销售自有房产又有些特殊政策
1)
转让购买不超过二年的住房：
应缴税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%
2)
转让购买超过（含）二年的住房：
2.1)北京、上海、广州、深圳地区非普通住房：
应缴税款=(全部价款+价外费用-不动产购置原价OR取得时作价）/(1+5%)*5%
2.2)北京、上海、广州、深圳地区普通住房&其它以外地区（不区分普通、非普通住房）：
免税！
举个例子：
2017年8月1日，李老板将名下位于上海的D住房对外投资，该房产购入时间为2017年1月1日，总价1050万
需缴纳增值税：1050万元/1.05*0.05=50万元
2017年8月1日，李老板将名下位于上海的H别墅对外投资，该房产购入时间为：2012年1月1日，购入是价格为500万元，现作价1550万元
需缴纳增值税:(1550-500)/1.05*0.05=50万元
2017年8月1日，李老板将名下位于上海的E普通住房作价300万，位于杭州的G别墅作价500万元和J住房作价200万共计1000万对外投资，三套房产均购于2014年。
需要缴纳增值税：享受免税优惠，无需缴纳。
个人所得税
1)
一般性政策：
1、应纳税额=（转让收入额-财产原值-合理费用）×20%
2、应纳税额=转让收入额×1%_3% （核定征收）
2)
税收优惠
对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
举个例子：
李老板将名下DHEGJ五套房产对外投资，均按核定征收，其中，上海普通住房核定税率为1%，非普通住房为2%，杭州均为1%，则应交所得税为：
1050*1%+1550*2%+300*1%+500*1%+200*1%=51.5万元
财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知 财税[2008]137号
1)
对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
2)
对个人销售住房暂免征收土地增值税。
契约
契税属于财产转移税，由财产承受人缴纳
1)
同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税（财产所有权未实际转移无需缴纳）
2)
否则，由被投资主体缴纳
房产税
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收。
李老板看到以房产对外投资要交这些税就迷茫了，怎么办呢？能不能不以房产而以出租房产作为投资形式呢？那又涉及哪些税？房产到底是在公司名下还是在老板名下好？各自的利弊有哪些？其它和投资相关的涉税问题又有哪些呢？
这么多问题一下也难住了小王，好在小王想起了他日常使用的“好会计”，想到了“好会计”在线直播课。
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